住宅ローンの支払い延滞や差押の登記がされている場合、住宅ローン特例は利用できる？

住宅ローンの支払いを延滞している場合や、自宅に競売による差押えの登記がされている場合、税金の滞納により差押えの登記がされている場合など、住宅ローン特例の利用はできますか？

【住宅ローンの支払いを延滞している場合】
住宅ローンを延滞している場合でも、住宅ローン特例の利用が認められる場合があります。

住宅ローン特例を利用するためには、住宅ローンの弁済許可を得なければなりませんが、住宅ローンの支払いを延滞し、既に期限の利益を喪失している場合には、弁済許可を得ることはできません。

もっとも、住宅ローン会社との交渉により、再度期限の利益を付与してもらうことができれば、弁済許可を得て住宅ローン特例を利用することができます。

住宅ローン会社は再度の期限の利益の付与にあたり、これまでの滞納分と遅延損害金の支払いを要求してくる場合がありますので、再生債権者間での不公平（偏頗弁済）とならないよう、配慮する必要があります。

すなわち、この場合は「住宅ローン契約の期限の利益喪失条項の確認」、「住宅ローン会社との粘り強い交渉」、「偏頗弁済とならない支払い方法の検討」、「遂行可能性のある再生計画の策定」といった、高度に専門的な知識及び技術が必要となります。

また、住宅ローンの延滞により、債務者に代わり保証会社が残額を債権者に弁済することがあります（代位弁済）。この場合は、代位弁済後、6か月以内に個人再生の申立をしなければ住宅ローン特例を利用できなくなります。

【自宅が競売による差押えの登記をされている場合】
再生手続開始決定がなされると、申立前の再生債権に基づく仮差押えや差押え等の手続は中止します。したがって、住宅の所有権を失う見込みがありませんので、住宅ローン特例の利用が認められます。もっとも、それだけでは自宅に付された差押えの登記は抹消されないため、差押え債権者が差押えを取り下げない場合には、別途、登記を抹消する手続きを執る必要があります。

【税金の滞納により差押えの登記がされている場合】
民事再生をすると、原則としてすべて債務が減額されますが（住宅ローンを除く）、以下の債務については、減額されません。

1. 租税債務
2. 養育費の支払義務
3. 交通事故等に基づく損害賠償債務
4. 交通違反などの罰金

したがって、上記債務をそのままにしておくと強制執行手続に移行していきます。

その結果、住宅に差押えがなされ、再生債務者が住宅の所有権等を失うと見込まれる場合は、住宅ローン特例を定めた再生計画書は認可されませんので、住宅ローン特例は利用できません。

あらかじめ差押えの解除等について債権者や徴収機関との協議が必要です。