解約の申し入れ。理由は地上げ…どうすればいい？

地上げを理由に解約の申し入れを受けた場合、どのように対処すべきでしょうか？

【借地の場合】
借地の場合は、借地契約の存続期間がまだ残っているのであれば、借地契約の途中解約に応ずるかどうか、よく検討することが重要です。建物を失うことになるわけですから、そのことも十分に考慮し、どのような補償が得られるのかをよく聞いた上で、考えなければなりません。

借地契約の中途解約に応ずるのであれば、その補償金（借地権価格）の適正な額を算定してその補償金の支払を求めることになります。

借地権価格とは、借地借家法により保護された借地権に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益を表示した金額といわれております。この価格を求める方法はいくつかあります。

それぞれの地域によって借地権割合の相場（東京都区内の住宅地域では、一般的に借地権割合が更地価格の7割、商業地域では借地権割合は8～9割といわれています。）があり、その相場に基づいて借地権価格の算定をし、それに地域ごとの要素や借地人が事業者である場合の営業補償及び当事者間の事情（更新料の支払の有無、契約の残存期間等）を加減した上でその額を補償として請求することになります。

【借家の場合】
一般的に、借家の場合は、借地権に比べて借地権価格・立退料の算出が難しいといわれています。借家の目的（居住用か店舗用か）、建物の建築年数（朽廃割合）、入居の際の権利金支払の有無、建物の立地条件（住宅地域、商業地域等）など種々の要素が考慮されます。

東京都区内では、借地権価格の3～5割といわれることもありますが、これも確定的なものではありません。特に営業補償が絡むとその算定は難しくなります。営業補償は、建物明渡に伴い、通常生じるであろう営業上の損失を基準にして算定します。
これらの種々の要素を加味した上で立退料を算出し、その補償を求めることになります。

【地上げのために、借地契約・借家契約の中途解約の話をされたら】
地上げのために、借地契約・借家契約の中途解約の話をされたら、すぐに弁護士に相談することをオススメします。

借地権価格・借家権価格や立退料、営業補償等、その金額の算定には、かなり複雑かつ、様々な要素が絡んできますので、多くの経験を有する弁護士に相談することが、解決への確実な方法だと思います。

特に、当事務所には不動産鑑定士もいますので、これらの価格の算定にも適切な対処ができます。ぜひ、一度ご相談下さい。